토지거래허가제도 목적과 거래 제한 사항(신청절차 신청서류 이의신청)
토지거래허가제도는 국토의 이용 및 관리 계획을 원활히 수립하고 진행하며, 합리적인 토지 이용을 위해 도입된 제도입니다. 이 제도는 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역에 적용됩니다. 토지거래허가구역 내에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때는 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 여기에는 몇 가지 거래 제한 사항이 있습니다.
1. 허가 필요 면적: 주거지역에서는 60㎡ 초과, 상업 및 공업지역에서는 150㎡ 초과, 녹지지역에서는 200㎡ 초과하는 경우 허가가 필요합니다. 그러나 특정 지역에서는 이 면적이 더 낮을 수 있습니다. 최근 재지정된 국제교류복합지구 내 주거지역 토지는 6㎡를 초과하면 허가를 받도록 공고하고 있다.
토지거래계약에 관한 허가를 받아야 하는 면적(서울특별시 공고 제2025 – 953호)
| 용 도 지 역 | 면 적 | |
| 도시지역 | 주거지역 | 6㎡ 초과 |
| 상업지역 | 15㎡ 초과 | |
| 공업지역 | 15㎡ 초과 | |
| 녹지지역 | 20㎡ 초과 | |
| 용도지역의 지정이 없는 곳 | 6㎡ 초과 | |
2. 허가 절차: 토지거래허가신청서, 토지이용계획서, 토지취득 자금 조달 계획서 등을 제출해야 합니다 또한, 임대차계약 종료 확인서가 필요할 수 있습니다.
3. 계약의 효력: 허가를 받지 못하면 계약은 무효가 됩니다. 허가를 받으면 계약이 유효하게 됩니다.
4. 이용 의무: 주거용이나 상업용 토지는 2년 동안, 리모델링이나 개발 목적의 토지는 공사 기간을 포함해 4년 동안 소유자가 실사용해야 합니다.
5. 이행강제금: 허가받은 목적대로 이용하지 않으면 취득가액의 10% 이내 금액을 매년 이행강제금으로 납부해야 합니다[2][5].
6. 예외 사항: 상속, 증여, 경매, 허가 대상 면적 미만의 토지 등은 허가가 필요하지 않습니다
이러한 제한 사항들은 토지거래허가구역 내에서 부동산 거래 시 충분히 파악해야 하는 중요한 요소입니다.
토지거래허가 신청 절차
1. 계약 합의: 매도자와 매수자가 거래 조건에 대해 합의
2. 신청서 작성: 필요한 서류를 준비하여 토지거래허가 신청서를 작성합니다. 필요한 서류는 다음과 같습니다:
- 토지거래계약허가신청서
- 토지이용계획서
- 토지취득 자금 조달 계획서
- 주민등록등본
- 개인정보 제공 동의서
- 필요시 위임장, 주택 추가 취득 사유 등 소명서, 주택 임대차 계약 종료 확인서
3. 접수 및 검토: 작성된 서류를 시·군·구청에 제출하고, 관련 기관에서 검토합니다
4. 허가 여부 통보: 신청 후 15일 이내에 허가 여부를 통보받습니다
팁
- 필요한 서류를 미리 준비하여 절차를 빠르게 진행할 수 있습니다.
이 절차를 통해 허가를 받으면, 거래가 유효하게 됩니다. 허가를 받지 않고 거래를 진행할 경우 법적 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.
-온라인 신청 활용**: 정부24 홈페이지를 통해 온라인으로 신청서를 제출하면 시간과 비용을 절약할 수 있습니다
토지거래허가가 불허가되는 이유
1. 투기 목적:
- 거래자가 실거주가 불가능하거나, 상업 공간을 직접 경영하지 않고 모두 임대하려는 경우, 이는 투기 목적으로 간주되어 허가가 거부될 수 있습니다
2. 허가 기준 미충족:
- 허가구역 내에서 거주하는 주민을 위한 복지시설이나 편익시설로 사용하지 않는 경우, 허가가 거부될 수 있습니다
- 농업, 임업, 어업을 영위하기 위한 목적이 아닌 경우에도 허가가 거부될 수 있습니다
3. 기타 사유:
- 허가 신청서에 오류가 있거나, 필요한 서류가 미비한 경우도 불허가 사유가 될 수 있습니다
이러한 이유로 인해 거래허가가 불허가될 수 있으며, 불허가 통보를 받은 경우에는 1개월 이내에 이의신청을 할 수 있습니다
불허가된 경우에는 다음과 같은 절차를 통해 불복할 수 있습니다.
1. 이의신청:
- 불허가 통보를 받은 날로부터 1개월 이내에 시장, 군수 또는 구청장에게 이의신청을 할 수 있습니다
- 이의신청은 시·군·구 도시계획위원회의 심의를 거쳐 결과가 통보됩니다
2. 행정소송:
- 이의신청 결과에 만족하지 않으면, 행정소송을 통해 법원에 제기할 수 있습니다
- 이의신청을 거치지 않고도 곧바로 행정소송을 제기할 수 있습니다
3. 매수 청구:
- 불허가 통보를 받은 경우, 1개월 이내에 자치단체장에게 토지 매수 청구를 할 수도 있습니다
- 이 경우, 국가나 지자체, 공공기관 등이 매수 대상자가 되어 해당 토지를 공시지가에 따라 매수하게 됩니다
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